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Comment ça marche, un dépôt de garantie dans un bail commercial ?

Comment ça marche, un dépôt de garantie dans un bail commercial ?

Le dépôt de garantie est un élément que l'on retrouve dans les baux classiques, mais qu'en est-il des baux commerciaux ? Quel est le montant d'un dépôt de garantie pour un bail commercial ? Quelles sont ses caractéristiques ? Est-il imposable ? On répond à toutes vos questions.

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C'est quoi, le dépôt de garantie dans un bail commercial ?

Le dépôt de garantie est une sécurité pour le bailleur. En effet, il lui permet de se prémunir contre :

  • les manquements du locataire,
  • ses retards de paiement de loyer,
  • les éventuelles détériorations et dégradations qu'il peut faire dans les locaux loués.

Bien que le versement d'un dépôt de garantie ne soit pas une obligation légale, c'est un élément que l'on retrouve dans la plupart des contrats de bail.

Le versement d'un dépôt de garantie permet au propriétaire de se couvrir contre les éventuels futurs manquements de son locataire à ses obligations : loyers ou charges impayés, réalisation des réparations locatives...

Ne pas confondre dépôt de garantie et caution

Trop souvent, on confond le dépôt de garantie et la caution. Le dépôt de garantie est versé à l'entrée des lieux et il est rendu à l'état des lieux, sauf manquement aux obligations contractuelles du locataire. La caution désigne une personne (ou un établissement bancaire, en cas de caution bancaire) qui se porte garante du locataire et qui doit par conséquent s'acquitter de ses obligations en cas de défaillance.

Quel dépôt de garantie pour un bail commercial ?

Le montant du dépôt de garantie en bail commercial est fixé par un accord libre entre le bailleur et le locataire. Toutefois, dans la pratique, le montant du dépôt de garantie en bail commercial est d'un terme de loyer hors taxe en cas de paiement à échoir (payable d'avance), et de deux termes de loyer hors taxe pour un paiement à terme échu (paiement du loyer du mois précédent en fin de mois). Si le montant est supérieur à deux mois, il entraîne automatiquement le paiement d'intérêts au preneur. Cette obligation ne peut pas être exclue du contrat par une clause.

Quelles sont les spécificités de ce dépôt de garantie ?

Voici tout ce qu’il faut savoir sur les particularités du dépôt de garantie dans le cadre d'un bail commercial.

Dépôt de garantie de bail commercial et TVA

Un montant de TVA ne peut être appliqué à un dépôt de garantie seulement si ce dernier constitue une contrepartie aux prestations prévues par le bail commercial. Le bailleur n'a donc pas la possibilité de demander un versement de TVA sur la base du dépôt de garantie.

Cette opération est possible, seulement si le bailleur a acquis le dépôt en compensation des manquements contractuels du locataire. Dans ce cas précis, la garantie est comprise dans les frais du bail commercial.

Dépôt de garantie de bail commercial et imposition

Comme le dépôt de garantie du bail commercial n'est qu'un dépôt, il n'est ni imposable pour le bailleur ni pour le preneur. Cependant, lorsque le bailleur garde le dépôt de garantie pour effectuer des travaux d'amélioration pour le local, il est soumis au régime fiscal de la prestation de travaux réalisée. Pour le locataire, il n'est pas possible de déduire le dépôt de garantie de ses taxes sur ses résultats d'entreprise.

Dépôt de garantie de bail commercial et intérêts pour le locataire

En règle générale, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux termes de loyer. Si le bailleur impose un montant supérieur, il devra verser des intérêts à son preneur. Ces intérêts sur le dépôt doivent être payés au moment de la résiliation du bail et de la restitution du dépôt. Le montant des intérêts est calculé sur la base du taux des avances sur titres de la Banque de France.

 

Bail commercial : quelles sont les devoirs du bailleur ?

En cas de non-manquement aux obligations contractuelles du bail de la part du locataire, le bailleur est dans l'obligation de lui restituer le dépôt de garantie à la fin du contrat de bail commercial.

Les délais sont variables et peuvent aller de 2 à 3 mois suite à l'état des lieux. La durée d'attente pour la restitution sera plus courte si le local n'a subi aucune dégradation et s'il n'y a aucun retard de paiement dans les loyers.

S'il y a litige parce que le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie, l'ancien locataire peut alors saisir le tribunal pour réclamer la restitution de son dû. Il devra toutefois apporter la preuve que le préjudice a bien eu lieu pour espérer obtenir gain de cause.

Comment déchiffrer le DPE d'un bail commercial ?

Comment déchiffrer le DPE d'un bail commercial ?

Le diagnostic de performance énergétique est également obligatoire lors de la location d’un local commercial. Quand le propriétaire doit-il fournir ce type de document ? Comment le lire et le comprendre ? On vous éclaire.

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Le DPE bail commercial, qu’est-ce que c’est ?

Le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique bail commercial est un document légal et obligatoire pour toutes les  transactions dans l’immobilier professionnel.

C’est un des diagnostics obligatoires que votre bailleur doit vous fournir au moment de louer votre local commercial et qui vous indique la consommation énergétique présumée du local sur une année, mais également le niveau de gaz à effet de serre qu’il dégage. Il indique aussi de manière exhaustive les équipements de production d’eau chaude, de chauffage, de climatisation et de ventilation sur tout la surface du bien que vous louez et une estimation de la quantité d’énergie renouvelable qui peut être produit par lesdits équipements.

Cette valeur est cependant indicative et basée sur une moyenne.  Selon vos usages, les équipements que vous utiliserez dans le quotidien de votre entreprise, votre facture énergétique pourra être plus haute ou plus basse par rapport à ce qui était écrit dans le DPE.

Même s’il est appelé « DPE bail commercial » dans l’usage, il est aussi obligatoire dans le cadre de la contraction d’un bail professionnel.

Le DPE est valable pendant 10 ans et il est, obligatoirement, réalisé par un professionnel indépendant et impartial.

Comment lire le DPE bail commercial ?

Le DPE bail commercial se lit de la même manière qu’un DPE de bail d’habitation. Pour le déchiffrer, il y a deux éléments à prendre en compte : l’étiquette énergie, qui enseigne sur l’efficacité énergétique du bien et l’étiquette climat, qui renseigne sur les émissions de gaz à effet de serre.

Pour commencer, l’étiquette énergie est composée de 7 lettres, correspondant à une plus ou moins bonne note, allant de A à G. Cette lettre va indiquer combien de kWh d’énergie primaire (électricité, chauffage…) est consommée par an.

La classification se fait de cette manière : les logements A consomment moins de 50 kWh par an ; B de 51 à 90 kWh par an ; C de 91 à 150 kWh par an ; D de 151 à 230 kWh par an ; E de 231 à 330 kWh par an ; F de 331 à 450 kWh par an et les locaux commerciaux ou professionnels classés G sont ceux qui ont une consommation de plus de 450 kWh par an.

Pour ce qui est de l’étiquette climat le fonctionnement est le même, sauf que la lettre témoigne du niveau d’émission de GES, exprimé en équivalent de gaz carbonique par an et m².

  • Les logements classés A émettent moins de kég CO2 / m² par an
  • Les B de 6 à 10 kég CO2/m² par an.
  • Les C de 11 à 20 kég CO2/m² par an.
  • Les D de 21 à 35 kég CO2/m² par an.
  • Les E de 36 à 55 kég CO2/m² par an.
  • Les F de 56 à 80 kég CO2/m² par anL
  • Les locaux commerciaux classés G sont deux dont le niveau d’émission de GES sont supérieurs à 80 kég CO2/m² par an.

Au-delà d’un classement D, le DPE doit être accompagné de recommandations personnalisées pour améliorer les performances du local, qu’il s’agisse de changement du système de chauffage, de travaux d’isolation, etc.

 

Pourquoi le DPE est-il un document essentiel ?

Le DPE est un document à ne pas ignorer lorsque vous vous mettez à la recherche d’un local commercial ou professionnel, bien au contraire !

Ce diagnostic vous permet d’anticiper vos charges locatives : en tant qu’occupant du local, toutes les dépenses énergétiques vous incombent.

De ce fait, si vous utilisez beaucoup d’outils, de machines ou d’engins et que ceux-ci sont indispensables pour le bon fonctionnement de votre entreprise, alors peut-être est-ce plus judicieux de rechercher un local neuf ou récemment rénové. Ceux-ci seront sûrement plus cher en termes de loyer, mais il est très probable que vous vous y retrouviez rapidement d’un point de vue budgétaire, notamment en faisant des économies d'énergie.

 

 

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3 avantages à choisir des bureaux neufs

3 avantages à choisir des bureaux neufs

Meilleure isolation thermique, meilleure isolation phonique, distribution bien pensée... les bureaux neufs offrent de nombreux avantages pour les entreprises qui les occupent. Que ce soit pour un achat ou une location !

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Louer des bureaux neufs, c’est opter pour un meilleur confort

Certes l’ancien fait toujours son petit effet, mais quand il s’agit de locaux professionnels, se tourner vers le neuf est une solution très intéressante.

Tout d’abord, les biens professionnels neufs sont construits, par définition, aux dernières normes en vigueur. C’est la RE2020 qui est obligatoire aujourd’hui et celle-ci impose entre autres choses que le bien immobilier produise plus d’énergie qu’il n’en consomme, notamment grâce à une isolation intelligente.

Les bureaux neufs, ce sont donc des biens dans lesquels on trouve une bonne isolation thermique, mais aussi phonique : finies les réunions à huit clos dont tous les collaborateurs peuvent profiter à cause de murs trop fins.

De plus, un bureau neuf est un espace dans lequel la distribution et superficie des pièces ont été réfléchies en amont : vous y trouverez des salles de réunion plus ou moins grandes (à choisir en fonction des besoins pour chaque meeting), des open spaces bien éclairés naturellement et agréables, des salles de conférence…

Côté sécurité, les bureaux neufs vous permettent d’anticiper les incidents dans le calme grâce à des issues de secours bien pensées et dégagées.

En fonction des besoins de votre entreprise, vous pouvez aussi opter pour des bureaux neufs proposant des pièces spécifiques, comme des salles de shooting, de tournage, des labos, un grand stock, des cuisines, une salle de sport...

Choisir des bureaux neufs vous permet de faire des économies

Le fait de choisir des bureaux neufs ne vous permet pas d’obtenir qu’un meilleur confort pour vous et vos collaborateurs, c’est également l’assurance de faire des économies.

Tout d’abord, vous faites des économies d’énergie : que vous soyez locataire ou propriétaire, à partir du moment où vous occupez les bureaux, c’est à vous de régler les charges et donc les factures d’énergie.

Avec des locaux professionnels construits sous les exigences de la RE2020, qui impose donc une consommation minimale d’énergie, ce sont donc des factures très réduites. Ce n’est pas négligeable pour une entreprise, en particulier si votre activité induit l’utilisation d’appareils et d'engins énergivores.

Vous faites également des économies d’installation : des bureaux neufs, ce sont des locaux bien distribués, qui ne vous imposent pas d’éventuellement louer des espaces de stockage supplémentaires, par exemple.

Dans le cas où vous êtes dans une démarche d’achat de vos bureaux, alors vous faites des économies sur les frais de notaire.

Comme dans l’immobilier résidentiel, les frais de de notaire dans le professionnel neuf sont de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien.

 

Faut-il louer ou acheter ses bureaux neufs ?

En fonction de l’ancienneté de votre entreprise, de votre santé financière et de vos ambitions, vous pouvez louer ou acheter vos bureaux.

Louer vos bureaux vous permet une meilleure flexibilité, notamment au lancement d’une société. C’est d’ailleurs pour cela que c’est la transaction la plus répandue pour les entreprises. Cependant, louer des bureaux est moins intéressant financièrement lorsque l’on calcule sur le long terme. La location de bureaux induit également la contraction d’un bail professionnel, plus contraignant pour le propriétaire que pour le locataire.

En choisissant d’acheter vos bureaux neufs, vous construisez ou renforcez le patrimoine immobilier de votre entreprise et donc sa valeur sur le marché. C’est également le moyen de déduire certaines de vos charges et dépenses liées à l’occupation de vos locaux (entretien, intérêts d’emprunt du crédit contracté…).

Cependant, l’achat de bureaux induit de grands moyens, notamment si vous êtes à la tête d’une entreprise comprenant de nombreux collaborateurs. Il s’agit donc d’un investissement important, nécessitant des fonds tout aussi importants.

 

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L’ère de la sobriété : vers un immobilier d’entreprise responsable ?

L’ère de la sobriété : vers un immobilier d’entreprise responsable ?

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La communication faite au printemps par CBRE Group témoignerait-elle d’une nouvelle ère ? L’entreprise cotée s’est ainsi hissée au 11e rang de la liste Barron’s 2022 des 100 entreprises les plus durables aux États-Unis (sur les 1000 plus grandes sociétés cotées en bourse). En France, les convictions de la présidente du Conseil national de l’ordre des architectes, Catherine Leconte, sont indéniablement l’expression d’une ère de la sobriété : elle appelle à rénover plus qu’à construire, et, lorsqu’il est indispensable de le faire, de privilégier une architecture modulaire, c’est-à-dire démontable et réutilisable – pour un usage similaire ou différent. Entre stratégies de communication et vraies promesses d’un immobilier tertiaire plus responsable, je partage ici un regard sur le changement de paradigme qui s’est amorcé, à l’aune d’une forme d’éthique : l’éthique du care.

L’un des charmes de l’époque, une raison d’espérer peut-être, réside dans la quête d’optimisation des empreintes immobilières. Car si les motifs économiques prédominent (diminuer les surfaces grâce à un taux de flex-office rendu possible par la pérennisation du travail hybride), il n’en demeure pas moins qu’une certaine frugalité a sa part dans ce mouvement de rationalisation. Dans leur rôle de conseil, les aménageurs peuvent ainsi accompagner leurs clients vers une moindre consommation d’espace. Cela requiert d’introduire une dose de flex-office (ou, du moins, de desk-sharing), tout en concevant des environnements de travail qui prennent soin des occupants et de notre planète. S’entremêlent ainsi des concepts, des partis pris forts, des solutions de space-planning, le recours à une économie circulaire et une conduite du changement tant pour les occupants que pour les opérateurs de la chaîne de valeur immobilière.

La valeur d’usage des bâtiments : une approche nécessaire mais non suffisante
Pour ce faire, il est intéressant de mobiliser la notion de valeur d’usage. Elle permet en effet de chiffrer, d’objectiver donc, la valeur d’un bâtiment du point de vue du confort de vie et du bien-être qu’il procure à ses occupants. Il devient alors possible d’accorder le violon financier (la valeur d’usage monétisée) au violon de la responsabilité sociétale et environnementale. Cette dernière recouvre aussi bien l’écoconception qu’une évaluation rigoureuse des services que l’immeuble rend à ses occupants, ainsi que du soin qu’il apporte aux respects de l’environnement. Le mouvement engagé par le hub VIBEO, initié par Goodwill Management et hébergé aujourd’hui au sein de l’Ifpeb, constitue le creuset de cette réflexion encore originale en France. Plusieurs grands acteurs de l’immobilier d’entreprise y sont associés.

 

Mais est-ce suffisant ? La réponse est non. Car améliorer dans des proportions considérables l’environnement de travail des collaborateurs peut avoir pour corollaire… de créer des espaces plus gourmands en ressources ! Proposer une vraie salle de sport, et des vestiaires attenants, a pour conséquence d’entraîner une consommation d’eau plus importante…

Moins d’espaces, mais de meilleurs espaces : l’ère de la sobriété
Une réponse plus engageante consiste donc à tendre vers moins d’espaces, mais vers de meilleurs espaces. Il n’y aura pas moins de chantiers, mais des chantiers qui viseront à transformer la destination des biens (du bureau vers du logement), et/ou à améliorer leur valeur d’usage, eu égard aux grands enjeux sociétaux. Il s’agira de continuellement les faire évoluer au regard des nouveaux usages, des nouvelles formes d’organisation du travail, aujourd’hui plus « hybrides » et demain plus… ? Les modèles économiques s’en trouveront eux aussi transformés : la part des honoraires liée à l’accompagnement dans le temps des occupants et aux évolutions régulières des espaces tendra à croître. Le management et la transformation par les espaces prendra le dessus sur la simple transformation des espaces de travail.

Il peut sembler, en première lecture, suicidaire d’encourager des clients à consommer moins d’espace, et, partant, moins de conception, de réalisation et de maintenance. Ne serait-ce pas là se « tirer une balle dans le pied » ? Au même titre qu’un énergéticien responsable doit pouvoir faire pivoter son modèle économique vers plus de sobriété, un acteur de l’immobilier d’entreprise doit pouvoir repenser son modèle afin de participer d’une transformation globale de nos métiers : commercialiser, concevoir, aménager, maintenir et faire évoluer dans le temps des espaces mieux adaptés aux grands enjeux sociétaux. Sacrée révolution !

Quand les données se mettent au service de l’économie du partage et donc de la sobriété ?
Ce monde qui se dessine, c’est aussi celui de la maintenance préventive, d’une part, et celui du recueil et de l’exploitation des données, d’autre part. Nos modèles économiques vont ainsi se complexifier en se responsabilisant. Car ils vont se nourrir de plus en plus de données liées aux usages réels des différentes typologies d’espace. Ces data conduiront notamment à rechercher de nouvelles formes d’optimisation, au regard de la consommation factualisée desdits espaces – la boucle est bouclée.

Plusieurs jeunes pousses proposent déjà des solutions opérantes à ce niveau, en s’inscrivant dans la logique des biens partagés : « mon » bureau, « ma » place de stationnement, « mon » imprimante… sont mis en partage et donc utilisés de façon plus efficiente. Le monde de la donnée n’est pas qu’un univers digitalisé et froid. Il ouvre des perspectives formidables pour consommer mieux, c’est-à-dire moins, d’espaces et de ressources associées. Lui assigner un double objectif, économique autant que sociétal, tendrait à redorer l’image du monde du « Big Data ».

Transformer les modes opératoires : réaliser et exploiter avec « attention »
Ce premier niveau d’enjeu étant posé, il convient de développer maintenant un second prisme : celui du sourcing, de la mobilisation d’un écosystème régional d’intervenants, garantissant non seulement une dynamisation de l’économie locale, mais aussi un moindre impact carbone (moins de déplacements). Un acteur de l’ESS tel que Groupama en fait aujourd’hui une condition forte de ses consultations, exigeant de ses partenaires des preuves solides en la matière. C’est d’abord indispensable lorsque l’on pense aux travaux, et ce dès la phase de curage.

Mais c’est tout aussi fondamental lorsque l’on s’appuie sur un réseau de maintenance, afin de mettre en place une économie circulaire. Une économie qui s’appuie de façon croissante sur des matériaux géosourcés, de surcroît réemployés/réemployables, issus du recyclage ou réutilisés/recyclés. Cela implique de travailler, plus que jamais, en écosystème. Et, partant, de mettre en place une veille, une animation et une coordination des acteurs les plus proches et les plus engagés.

Un troisième prisme mérite d’être mentionné : il concerne les choix responsables qui sont faits, ou non, en matière d’exploitation servicielle des espaces. Faire travailler, comme le fait Startway via son partenaire Fox Multiservices, des femmes de ménage qui arrivent sur leur lieu de travail plus tardivement, parce qu’elles ont pu en amont aller déposer leurs enfants à la crèche ou à l’école, est un choix responsable. Créer de « beaux » bureaux HQE sans veiller à prendre soin de celles et ceux qui en assurent le nettoyage au quotidien (pour ne retenir que cet exemple), c’est faire seulement la moitié du chemin. L’autre moitié participe d’une économie du care qui ambitionne de sortir de leur invisibilité nombre de métiers pourtant essentiels au bien vivre dans nos bureaux. Cela engage cette fois toute la filière de gestion des espaces tertiaires.

Il est essentiel de faire ici un lien entre RSE/ESG et éthique du care, quand il convient « de prêter attention à ces détails de la vie que nous négligeons (qui a nettoyé et rangé cette salle où nous sommes ?) » Ce souci des autres, cette attention aux autres, à ces invisibles qui rendent tout simplement vivables nos espaces de vie et de travail, est au cœur même de cette forme d’éthique : « Le care se définit à partir de cette attention spécifique à l’importance des « petites » choses et des moments ». Sans éthique du care, il n’y a pas à mon sens d’immobilier responsable, c’est-à-dire qui prenne soin.

« Bifurquer », oui, mais bifurquer de l’intérieur !
Un quatrième et dernier niveau d’enjeu mérite d’être explicité : celui qui consiste à mobiliser les équipes sur ces sujets, et ce tout au long du cycle de vie d’un bâtiment. Ainsi, former 100% des architectes à l’écoconception dans le tertiaire est un premier pas, quand le second consiste pour eux à imaginer concrètement, dans leur quotidien, des solutions plus durables, en lien avec une économie plus circulaire. Concevoir des espaces avec le prisme de la sobriété, créer des environnements de travail plus frugaux, ce sont bien sûr des convictions, mais aussi des compétences.

Or cela implique d’oser, et ce n’est pas si simple, bousculer son propre confort, ses pratiques, celle de son écosystème, pour exiger de soi et des autres une autre posture, d’autres options, d’autres façon de travailler ; c’est accepter, plus concrètement encore, de perdre du temps, de ne plus tout maîtriser face à un nouveau cadre de référence en construction. Il en va de même pour les chefs de projet qui orchestrent les chantiers, et plus globalement pour l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier.
Le changement de paradigme que cela révèle, c’est donc toute une conduite du changement, auprès des femmes et des hommes, qui n’est donc pas seulement une révolution techno-économique. Des solutions technologiques existent, voire de nombreuses alternatives, des écosystèmes s’organisent (sur l’économie circulaire notamment), mais tout cela n’a de sens que si les pratiques quotidiennes pivotent. C’est apprendre à penser et travailler de façon plus agile, plus frugale et dans des délais et des cadres budgétaires plus contraints.

Prendre exemple, ou du moins s’inspirer, des pratiques émergentes dans d’autres métiers
Un tout autre métier, celui du recouvrement, est emblématique de cette révolution conceptuelle, culturelle, économique et opérationnelle. Réinventer ce métier, c’est ne plus se satisfaire d’une crise économique forcément génératrice d’impayés, et, donc, d’activité. A l’inverse, c’est œuvrer à l’encontre de la dette, en sensibilisant les plus jeunes notamment aux risques du surendettement. Cela implique de s’ancrer dans une démarche de transformation profonde. Pour la mener à bien, iQera, leader du secteur en France, a resserré sa gouvernance, en confiant à une dirigeante un vaste périmètre englobant : les ressources humaines, la communication, l’expérience client-collaborateur, les moyens généraux (où l’on retrouve l’immobilier) et, donc, la RSE.

En recherchant tout à la fois des collaborateurs plus engagés (et, donc, plus fidèles), en s’engageant très concrètement en faveur du désendettement (en lien avec un écosystème d’acteurs experts, t.q. Crésus), en promouvant in fine un nouveau modèle du recouvrement, iQera transforme peu à peu, pas à pas, l’image d’un métier. Une activité mal aimée, qui a prospéré d’une certaine façon sur une vulnérabilité socioéconomique. Mais l’enjeu économique demeure : l’entreprise doit ainsi pouvoir se repositionner vers l’amont, via la maîtrise des données, afin d’aider les clients donneurs d’ordre à réduire les risques d’impayés. Un changement de paradigme, donc, dans lequel les datas occupent à nouveau une place centrale.

C’est à ce même pivotement que doivent s’atteler les professionnels de l’immobilier. Il me semble que la meilleure raison qu’ils ont de le faire – en dehors des réglementations et des normes qui les contraignent et vont les contraindre de plus en plus (du décret tertiaire aux diagnostics PEMD, pour n’en citer que deux !) – c’est l’enthousiasme et l’exigence des jeunes collaborateurs. Car je ne doute pas qu’ils feront de plus en plus le choix des acteurs responsables, capables d’en apporter des preuves. La bataille des talents fait rage, je fais le pari que celles et ceux qui la gagneront iront plus loin que de simples discours, dans l’immobilier d’entreprise comme ailleurs.

 

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TRANSACTION - 33, rue du Faubourg Saint Antoine 75011 PARIS

TRANSACTION - 33, rue du Faubourg Saint Antoine 75011 PARIS

Installation de la société KAZAM PRODUCTION

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Vaneau Bureaux & Commerces a eu le plaisir de louer des bureaux situés au 33, rue du Faubourg Saint Antoine 75011 PARIS à la société  KAZAM PRODUCTION.

Surface : 4e étage : 245 m² envrion

Loyer annuel HT HC : 116 375,00  € 

VANEAU Bureaux & Commerces vous accompagne dans tous vos projets immobiliers